부동산개발, 새로운 가능성을 열다.

지역주택조합의 총회 성원 요건은 「주택법 시행령」 제21조와 조합 정관에 따라 다음과 같이 정해집니다.🔷 1. 총회 성립 요건 (의결정족수)주택법 시행령 제21조 제1항에 근거하여:총회 소집 요건:조합원이 50인 이상인 경우, 총회는 조합원 총수의 10분의 1 이상이 출석해야 성립함단, 정관에서 더 높은 출석 요건을 정할 수 있음의결 요건 (의결정족수):출석 조합원 과반수의 찬성으로 의결함다만, 중요한 사안은 조합원 총수의 2/3 이상 동의가 필요한 경우도 있음 (예: 사업시행계획 변경 등)🔷 2. 중요 안건에 대한 특수 정족수 (예시)정관 및 주택법령에 따라 다음과 같은 안건은 강화된 정족수를 요합니다. 안건 종류 의결 요건 (정관 미정 시 기준) 사업시행계획 수립·변경조합원 총수의 2/3 이상 ..

지역주택조합이 사업 실패 또는 채무불이행 등으로 인해 경매 또는 공매에 이르게 되는 경우, 일반적인 부동산 경·공매 절차와는 달리 조합형태, 소유권 구성, 조합원 관계 등 특수성이 작용합니다. 아래에 지역주택조합의 경매/공매 절차를 단계별로 정리합니다.🔍 지역주택조합 경매 / 공매 절차 요약1️⃣ 경매/공매 개시 사유조합이 체결한 금융대출(근저당권 등)의 채무불이행조합이 보유한 토지 또는 권리에 대한 담보권 실행조합원·시공사·토지주와의 법적 분쟁 결과에 따른 강제집행조합의 파산 혹은 사업 중단 결정에 따른 자산 청산2️⃣ 집행 대상 자산조합이 직접 매입한 토지 소유권조합 명의 또는 업무대행사 명의로 확보된 지분조합 예치금, 보증금 등 금전채권이미 조성된 건축물(골조 포함)조합원 분담금으로 확보된 자산⚠..

2025년 5월 27일에 열린 제21대 대통령선거 3차 TV토론회는 정치 분야를 주제로 진행되었습니다. 그러나 부동산 정책에 대한 심도 있는 논의는 부족했고, 후보 간의 비방전이 주를 이루었습니다. 각 후보의 부동산 정책은 다음과 같습니다:🏘️ 이재명 후보 (더불어민주당)공급 확대: 공공기관 및 기업의 유휴부지 활용, 업무상가 용지의 주택용지 전환, 정비사업 시 용적률·건폐율 완화 등을 통해 주택 공급을 확대하겠다고 밝혔습니다.(다음)분양가 인하: 주택공급 신속 인허가 제도를 도입하여 행정 절차를 간소화하고, 이를 통해 분양가를 낮추겠다는 계획을 제시했습니다.(다음)공공임대 확대: 신혼부부 특별공급 기준을 10년으로 연장하고, 소득 요건을 완화하여 대상자를 확대하겠다고 약속했습니다.(다음)정책 기조: ..

재건축 안전진단은 노후 공동주택의 재건축 필요성을 평가하는 제도로, 최근 기준이 개정되어 2025년 6월부터 시행될 예정입니다. 주요 변경 사항은 다음과 같습니다:(비즈한국)🔍 재건축 안전진단 평가 항목 및 가중치 평가 항목 기존 가중치 변경 후 가중치 구조안전성30%30%건축마감 및 설비노후도30%30%주거환경30%40%비용분석10%제외이번 개정으로 주거환경의 비중이 40%로 확대되어, 층간소음, 주차난, 환기 설비 등 생활환경 요소가 재건축 판단에 더 큰 영향을 미치게 됩니다. (매일경제)🏗️ 종합 판정 기준 최종 점수 판정 유형 55점 초과유지보수45~55점조건부 재건축45점 이하재건축조건부 재건축(D등급) 판정을 받은 경우, 과거에는 공공기관의 적정성 검토가 의무였으나, 개정 이후에는 ..

2025년 5월 기준, 재건축 안전진단 제도 폐지 여부와 관련한 최신 이슈를 다음과 같이 정리해드립니다.🔍 2025년 5월 기준 재건축 안전진단 제도 폐지 관련 동향1. 정부 방침: "폐지 아닌 완화"가 주류완전 폐지는 현재까지 추진되지 않았으며,‘구조안전성 비중 축소’ 및 ‘지자체 재량 확대’ 방식으로의 완화가 중심입니다.2024년 9월 개정 시행된 개정안에 따라:구조안전성 비중: 기존 50% → 30%로 축소주거환경, 설비노후도, 비용효율성 등 비구조 항목 비중 확대지자체장의 ‘조건부 면제권’ 확대: 노후지역, 주거환경 개선 목적 등 인정 시2. 서울시 등 광역지자체별 차등 적용서울시는 특정 지역(예: 1기 신도시, 노후저층지구)에 대해 안전진단 간소화 또는 자체 판단으로 면제 조치 검토 중.경기도..

재개발·재건축 사업에서 "추가분담금 면제"는 일반 조합원들에게 매우 민감한 사안이며,다음과 같은 경우에 제한적으로 적용될 수 있습니다. 아래는 추가분담금 면제가 가능한 주요 사례를 정리한 것입니다.✅ 1. 이주대책 대상자 (주거이전비 등 수급자)저소득층·기초생활수급자, 장애인, 고령자 등 취약계층에게 일정 요건 하에 이주지원금 또는 분담금 감면이 가능합니다.지자체별로 조례에 따라 분담금 감면 또는 면제 비율이 다름.✅ 2. 현금청산자종전자산에 대한 현금청산을 받고 사업에 불참한 자는 조합원 자격이 없기 때문에 분담금 납부 의무 없음.단, 조합원 분양권을 포기함으로써 개발이익 참여도 불가.✅ 3. 초과이익환수제 적용으로 부담 완화초과이익환수제가 적용되면, 정부가 개발이익을 일정 부분 환수하므로 조합 분담금..

🔍 핵심 요약: 지역주택조합 조합원 탈퇴 문제1. 법적·제도적 제한현행 「주택법」 및 관련 규정에는 조합원의 자발적 탈퇴에 대해 명확한 규정이 없음.조합원이 탈퇴를 원해도 정관상 탈퇴가 허용되지 않거나, 이미 조합비를 사용한 경우 탈퇴가 불가능한 실정.서울시는 탈퇴 규정을 강화하고 있으나, 실질적으로는 개별 소송 외에는 방법이 없는 상황.2. 서울시의 해산 조치와 그 한계서울시는 실태조사 결과 위반 사례가 있는 15개 조합에 대해 해산 조치를 검토 중.하지만 직권 해산은 전례가 없고, 법적 다툼의 여지가 많음.해산 시 조합원 환급은 보장되지 않으며, 돌려받을 수 있는 자금이 거의 없음.3. 탈퇴 허용 관련 주택법 개정안주택법 개정안에는 조합 창립 이후 30일 이내 탈퇴 허용 조항이 있으나,이는 이미 오..

📌 지역주택조합 조합원 제명에 관한 종합 정리1. 🔍 제명의 법적 원칙 및 요건대법원은 조합원 제명에 대해 조합 규약에 근거한 명확한 절차와 정당한 사유가 있을 때만 인정된다고 판시하고 있으며, 다음과 같은 원칙을 따릅니다.(1) 규약 및 절차 준수제명은 조합 규약에 명시된 사유와 절차에 따라야 하며, 조합원에게 사전 통지와 소명 기회를 제공해야 합니다.(2) 본질적 침해 요건조합원의 행위가 조합의 목적 달성을 저해하고, 다른 조합원의 권리나 조합의 본질적 기능을 침해할 정도에 이르러야 제명이 허용됩니다.(대법원 2004.6.10. 선고 2004다11032 / 2013.12.12. 선고 2013다66553)(3) 최후 수단의 원칙조합원의 제명은 그 외의 수단으로 조합 질서를 유지하기 어렵다고 판단되는..

"임대인 정보 조회 제도"는 세입자(임차인)가 임대인의 신원, 소유권 정보, 체납 여부 등을 확인할 수 있도록 하여 임대차 계약에서의 정보 비대칭을 해소하고, 세입자의 권익을 보호하기 위한 제도입니다. 이 제도는 각국에서 방식은 다르나, 한국에서는 아래와 같은 형태로 운영되고 있습니다.✅ 대한민국의 임대인 정보 조회 관련 제도 정리 구분 내용 등기부등본 열람임대인이 해당 부동산의 실소유자인지 확인 가능→ ‘소유자’, ‘근저당 설정 여부’, ‘가압류/가처분 등 권리관계’ 확인 가능세입자 권리확보 정보확정일자, 전입신고, 임차권등기 설정 등을 통해 임차인의 우선변제권 확보 가능지자체 세금 체납 조회 (제한적)간혹 ‘세금 체납으로 인한 경매 가능성’을 확인하기 위해, 지자체에 임대인의 지방세 체납 여부 질의..

재개발·재건축 추가이익환수제는 사업으로 인한 과도한 사익을 제한하고 공공 환수를 확대하기 위한 정책 도구입니다. 특히 재건축 초과이익환수제가 대표적입니다.✅ 1. 추가이익환수제 개념 항목 내용 정의재건축·재개발 사업에서 조합원에게 기준 초과 수익이 발생할 경우, 일정 부분을 공공이 환수하는 제도목적개발이익의 사유화를 방지하고 공공기여 확대 및 시장 안정 도모 ✅ 2. 재건축 초과이익환수제 (대표적 제도) 항목 내용 적용 대상정비사업 중 재건축 사업 (재개발은 적용되지 않음)법적 근거「재건축초과이익 환수에 관한 법률」과세 시점관리처분계획 인가 시점 기준산식 개요 조합원 1인당 초과이익 = ▶ (준공 시점 시세 - 개발비용 - 정상주택가격 상승분) | 환수 대상 | 초과이익이 1,100만원 초과 시 일..