부동산개발, 새로운 가능성을 열다.

재건축 안전진단은 노후 공동주택의 재건축 필요성을 평가하는 제도로, 최근 기준이 개정되어 2025년 6월부터 시행될 예정입니다. 주요 변경 사항은 다음과 같습니다:(비즈한국)🔍 재건축 안전진단 평가 항목 및 가중치 평가 항목 기존 가중치 변경 후 가중치 구조안전성30%30%건축마감 및 설비노후도30%30%주거환경30%40%비용분석10%제외이번 개정으로 주거환경의 비중이 40%로 확대되어, 층간소음, 주차난, 환기 설비 등 생활환경 요소가 재건축 판단에 더 큰 영향을 미치게 됩니다. (매일경제)🏗️ 종합 판정 기준 최종 점수 판정 유형 55점 초과유지보수45~55점조건부 재건축45점 이하재건축조건부 재건축(D등급) 판정을 받은 경우, 과거에는 공공기관의 적정성 검토가 의무였으나, 개정 이후에는 ..

2025년 5월 기준, 재건축 안전진단 제도 폐지 여부와 관련한 최신 이슈를 다음과 같이 정리해드립니다.🔍 2025년 5월 기준 재건축 안전진단 제도 폐지 관련 동향1. 정부 방침: "폐지 아닌 완화"가 주류완전 폐지는 현재까지 추진되지 않았으며,‘구조안전성 비중 축소’ 및 ‘지자체 재량 확대’ 방식으로의 완화가 중심입니다.2024년 9월 개정 시행된 개정안에 따라:구조안전성 비중: 기존 50% → 30%로 축소주거환경, 설비노후도, 비용효율성 등 비구조 항목 비중 확대지자체장의 ‘조건부 면제권’ 확대: 노후지역, 주거환경 개선 목적 등 인정 시2. 서울시 등 광역지자체별 차등 적용서울시는 특정 지역(예: 1기 신도시, 노후저층지구)에 대해 안전진단 간소화 또는 자체 판단으로 면제 조치 검토 중.경기도..

재개발·재건축 사업에서 "추가분담금 면제"는 일반 조합원들에게 매우 민감한 사안이며,다음과 같은 경우에 제한적으로 적용될 수 있습니다. 아래는 추가분담금 면제가 가능한 주요 사례를 정리한 것입니다.✅ 1. 이주대책 대상자 (주거이전비 등 수급자)저소득층·기초생활수급자, 장애인, 고령자 등 취약계층에게 일정 요건 하에 이주지원금 또는 분담금 감면이 가능합니다.지자체별로 조례에 따라 분담금 감면 또는 면제 비율이 다름.✅ 2. 현금청산자종전자산에 대한 현금청산을 받고 사업에 불참한 자는 조합원 자격이 없기 때문에 분담금 납부 의무 없음.단, 조합원 분양권을 포기함으로써 개발이익 참여도 불가.✅ 3. 초과이익환수제 적용으로 부담 완화초과이익환수제가 적용되면, 정부가 개발이익을 일정 부분 환수하므로 조합 분담금..

재개발·재건축 추가이익환수제는 사업으로 인한 과도한 사익을 제한하고 공공 환수를 확대하기 위한 정책 도구입니다. 특히 재건축 초과이익환수제가 대표적입니다.✅ 1. 추가이익환수제 개념 항목 내용 정의재건축·재개발 사업에서 조합원에게 기준 초과 수익이 발생할 경우, 일정 부분을 공공이 환수하는 제도목적개발이익의 사유화를 방지하고 공공기여 확대 및 시장 안정 도모 ✅ 2. 재건축 초과이익환수제 (대표적 제도) 항목 내용 적용 대상정비사업 중 재건축 사업 (재개발은 적용되지 않음)법적 근거「재건축초과이익 환수에 관한 법률」과세 시점관리처분계획 인가 시점 기준산식 개요 조합원 1인당 초과이익 = ▶ (준공 시점 시세 - 개발비용 - 정상주택가격 상승분) | 환수 대상 | 초과이익이 1,100만원 초과 시 일..

2025년 대한민국의 재개발·재건축 정책은 정비사업 활성화를 위한 규제 완화에 중점을 두고 있습니다.주요 변화는 다음과 같습니다:(연합뉴스TV)🏘️ 재개발 규제 완화1. 노후도 산정 기준 완화1989년 1월 24일 이전의 무허가건축물도 노후도 산정에 포함되어, 정비구역 지정이 용이해졌습니다. 기존에는 무허가건축물이 제외되어 사업 추진에 제약이 있었습니다. (연합뉴스TV)🏗️ 재건축 규제 완화1. 재건축진단 제도 개선기존의 '안전진단'이 '재건축진단'으로 변경되며, 진단 통과 시점이 사업시행계획 인가 전까지로 조정되어 유연성이 높아졌습니다. (웰스 브릿지)2. 평가 항목 및 가중치 조정주거환경 분야의 평가 항목이 9개에서 15개로 확대되었으며, 평가 가중치도 30%에서 40%로 상향 조정되었습니다. 이..

재건축이나 재개발 사업에서 흔히 말하는 **"1+1 조합원 배당"**은 조합원이 보유한 기존 주택 1채에 대해 신축 주택 2채를 분양받는 구조를 의미합니다. 이는 조합원 입장에서는 수익성이 높은 구조이지만, 사업성, 법률, 지자체 기준에 따라 허용 여부나 방식이 달라집니다.🔹 1. "1+1 조합원 배당" 개념 요약 항목 내용 정의조합원이 기존 주택 1채에 대해, 신축 주택 2채를 분양받는 것 (예: 전용 59㎡ + 전용 84㎡)형태일반적으로 “전용면적이 다른 2채” 또는 “동일 면적 2채”대상재건축 조합원이 기존에 1주택만 보유한 경우 (특수한 경우 제외)분양자격지자체 허가와 사업성 평가, 조합규약상 승인 필요추가분1채는 종전 주택 권리에 해당하고, 나머지 1채는 추가분양 형식 (대금 납부 필요) ?..

재개발·재건축 사업에서 토지만 보유한 조합원이 분양받을 수 있는 세대 수는 사업 유형(재개발/재건축), 보유자산 형태(토지만, 건물+토지 등), 정비계획 및 조합 규약에 따라 달라지며, **기본 원칙은 “1인 1세대 원칙”**입니다. 아래에 유형별로 정리해 드리겠습니다.🔹 1. 기본 분양 원칙 항목 재건축 재개발 기본 분양 원칙원칙적으로 1세대당 1주택 배정토지+건물 소유자에게 1세대 기준 배정, 다만 토지만 보유해도 분양권 부여 가능토지소유자 분양권건물 없이 토지만 보유 시 조합원이 될 수 없음 (단, 입주권은 별도)토지만 보유해도 일정 조건 충족 시 1세대 분양권 인정 가능세대 수 증가 조건멸실 주택 수가 2세대 이상일 경우 (다세대, 다가구 등)종전자산 평가가 높고, 조합 규약상 추가분양 허용..

재건축·재개발 추가이익환수제는 조합이나 시행자가 개발 과정에서 얻게 되는 초과이익에 대해 국가 또는 지방자치단체가 일정 부분을 환수하는 제도입니다. 대표적으로는 재건축초과이익환수제가 있습니다. 아래에서 각각의 개념과 관련 제도를 정리해드리겠습니다.🔹 1. 재건축 초과이익환수제근거법령: 「도시 및 주거환경정비법」 및 「재건축초과이익환수에 관한 법률」 구분 내용 적용대상정비구역 지정일 당시 10세대 이상인 공동주택 재건축 조합적용시점관리처분계획 인가 시점부터 준공 시점까지의 시세 차익초과이익 산정(준공 후 1세대당 평균 시세 - 추진위원회 승인 시점 1세대당 평균 시세 - 정상 개발이익)정상 개발이익공사비, 용역비, 금융비용, 일반 관리비 등부과 기준초과이익이 1,100만 원을 초과할 경우 10~50% ..

재개발·재건축 사업은 모두 **「도시 및 주거환경정비법」(도정법)**의 적용을 받는 대표적인 정비사업입니다. 하지만 적용 범위와 대상, 절차에서의 차이가 있으므로 구체적으로 구분할 필요가 있습니다. 📘 「도시 및 주거환경정비법」 적용 범위 요약 구분 적용 여부 법적 정의 적용 대상 재개발사업✅ 적용됨제2조 제3호노후·불량 건축물이 밀집된 지역의 주거환경을 개선재건축사업✅ 적용됨제2조 제4호노후·불량 공동주택을 철거하고 신축주거환경개선사업✅ 적용됨제2조 제2호주거환경이 극히 열악한 지역의 환경개선 (공공성 강함)도시환경정비사업✅ 적용됨제2조 제5호상업지역, 혼합지역 등의 기능 회복을 위한 정비지역주택조합❌ 미적용주택법 적용무주택자가 토지를 확보해 자력으로 건설 추진 🏗️ 재개발 vs 재건축 – ..

재개발·재건축과 지역주택조합(지주택)은 모두 주택을 새로 짓기 위한 공동개발 방식이지만, 사업 주체, 추진 방식, 자금 구조, 위험요소에서 본질적인 차이가 있습니다. 아래 표로 차이점을 정리했습니다. 🏗️ 재개발 vs 재건축 vs 지역주택조합 비교표 구분 재개발재건축지역주택조합(지주택)사업 목적노후 불량 주거지 정비노후 아파트 단지 재건축무주택자가 조합을 만들어 집을 짓는 자력개발대상 지역도심의 노후 주택지, 다세대·단독 주택 밀집지30년 이상 된 공동주택 (주로 아파트)토지확보가 가능하거나 저렴한 땅 위주조합원 자격종전 토지·건축물 소유자기존 아파트 소유자무주택 세대주 (조합 가입 시점 기준)토지 소유 상태이미 분산 소유 중아파트 단지 단일 또는 집단 소유토지를 나중에 매입하거나 계약체결 후 조합 설..