재개발·재건축 추가이익환수제

재개발·재건축 추가이익환수제는 사업으로 인한 과도한 사익을 제한하고 공공 환수를 확대하기 위한 정책 도구입니다. 특히 재건축 초과이익환수제가 대표적입니다.

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✅ 1. 추가이익환수제 개념

항목	내용
정의	재건축·재개발 사업에서 조합원에게 기준 초과 수익이 발생할 경우, 일정 부분을 공공이 환수하는 제도
목적	개발이익의 사유화를 방지하고 공공기여 확대 및 시장 안정 도모

 

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✅ 2. 재건축 초과이익환수제 (대표적 제도)

항목	내용
적용 대상	정비사업 중 재건축 사업 (재개발은 적용되지 않음)
법적 근거	「재건축초과이익 환수에 관한 법률」
과세 시점	관리처분계획 인가 시점 기준
산식 개요
조합원 1인당 초과이익 =
▶ (준공 시점 시세 - 개발비용 - 정상주택가격 상승분)

 

| 환수 대상 | 초과이익이 1,100만원 초과 시 일부 환수 부과 |
| 부과 방식 | 초과이익 규모에 따라 10%~50% 누진세율 적용 |
| 면제 사유 | 공공임대 비율이 일정 이상일 경우 일부 면제 가능 등 |

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✅ 3. 재개발 사업 관련 이익환수 조치

재개발 사업 자체는 현재 초과이익환수제 직접 적용 대상은 아님. 그러나 아래와 같은 다른 방식으로 공공기여 환수가 이루어집니다.

제도명	내용
기부채납	기반시설(도로, 공원 등) 설치 후 지자체에 무상 귀속
공공임대 공급 의무	일정 비율 이상 공공임대 또는 공공분양주택 공급
공공기여 인센티브	용적률 상향 시 공공시설 추가 기부 요구

 

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✅ 4. 정비사업 관련 정책 변화 방향 (2025년 기준 동향)

• 재건축 초과이익환수제의 완화 또는 폐지 주장과 강화 유지 주장이 정치권 및 시장에서 대립 중
• 공공기여 방식을 다양한 방식으로 재조정하는 움직임 있음 (예: 사전기여 방식, 기금 출연 등)
• 재개발에도 유사한 환수 체계 적용 주장 증가

 

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