지역주택조합 경매,공매

지역주택조합이 사업 실패 또는 채무불이행 등으로 인해 경매 또는 공매에 이르게 되는 경우, 일반적인 부동산 경·공매 절차와는 달리 조합형태, 소유권 구성, 조합원 관계 등 특수성이 작용합니다. 아래에 지역주택조합의 경매/공매 절차를 단계별로 정리합니다.

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🔍 지역주택조합 경매 / 공매 절차 요약

1️⃣ 경매/공매 개시 사유

• 조합이 체결한 금융대출(근저당권 등)의 채무불이행
• 조합이 보유한 토지 또는 권리에 대한 담보권 실행
• 조합원·시공사·토지주와의 법적 분쟁 결과에 따른 강제집행
• 조합의 파산 혹은 사업 중단 결정에 따른 자산 청산

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2️⃣ 집행 대상 자산

• 조합이 직접 매입한 토지 소유권
• 조합 명의 또는 업무대행사 명의로 확보된 지분
• 조합 예치금, 보증금 등 금전채권
• 이미 조성된 건축물(골조 포함)
• 조합원 분담금으로 확보된 자산

⚠️ 소유자 명의 확인이 중요
조합 자체 명의로 소유한 자산만이 경매 대상이 되며,
조합원 개별명의 또는 조합과 별도 법인 명의 자산은 대상 제외될 수 있습니다.

 

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3️⃣ 경매 절차 (민사집행법상 강제경매)

단계	내용
(1) 경매신청	채권자가 관할 법원에 신청
(2) 경매개시결정	법원 결정, 등기촉탁됨
(3) 현황조사 및 감정평가	법원 지정 감정인에 의해 평가
(4) 매각기일 지정 및 공고	온비드/법원사이트에 공고
(5) 매각	최저가 이상 최고가 입찰자에게 낙찰
(6) 대금납부 및 소유권 이전	낙찰자에게 소유권 이전 등기

 

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4️⃣ 공매 절차 (한국자산관리공사, 온비드)

단계	내용
(1) 체납처분 개시	지방자치단체, 국세청 등에서 공매 요청
(2) 공매통지 및 공고	온비드에 공고 (공매번호 부여)
(3) 입찰 및 낙찰	전자입찰 방식
(4) 매각결정 및 대금납부	낙찰자에게 매각결정 통지
(5) 이전등기 및 인도	소유권 이전 절차 진행

 

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5️⃣ 조합원에게 미치는 영향

구분	영향
분담금 납입자	납입금 회수 불가 가능성 ↑
조합원 계약자	분양권 또는 반환 청구권 소멸 우려
청산시 배당대상자	채권신고 절차 필요 (법원 or 공매기관에)

✅ **"조합원 지위"는 소유권이 아닌 "회원권에 가까운 권리"**이므로
조합이 보유한 토지가 경매/공매로 넘어가면
분양 전환 불가 및 투자금 손실 가능성이 큽니다.

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📌 실무 참고사항

• ✅ 소유권 구조 및 채권관계도 분석 선행 필요
• ✅ 조합원 분담금 반환을 위한 채권신고 또는 별도 민사소송 병행 필요
• ✅ 낙찰자가 조합사업을 인수하지 않으면, 조합은 실질적으로 해산 수순

 

*출처 : Chat GPT