"부동산 수지분석"이란?

 "부동산 수지분석"이란 부동산 투자나 개발 사업의 경제성을 평가하기 위해 예상되는 수입과 지출을 분석하는 과정입니다. 이를 통해 해당 부동산 프로젝트가 수익성이 있는지, 투자 가치가 있는지 등을 판단할 수 있습니다.

쉽게 말해, **"이 부동산으로 돈을 얼마나 벌 수 있을까?"**를 분석하는 것이라고 생각하시면 됩니다.

부동산 수지분석의 목적:

• 투자 결정: 투자 여부를 결정하거나 여러 투자 안을 비교할 때 중요한 자료로 활용됩니다.
• 사업 타당성 검토: 개발 사업의 경제성을 미리 파악하여 사업 추진 여부를 결정하는 데 도움을 줍니다.
• 자금 조달 계획 수립: 예상되는 수입과 지출을 바탕으로 필요한 자금 규모와 조달 방법을 계획할 수 있습니다.
• 운영 및 관리 전략 수립: 임대 수익형 부동산의 경우, 운영 및 관리 과정에서 발생할 수 있는 수입과 지출을 예측하여 효율적인 관리 전략을 세울 수 있습니다.
• 가치 평가: 부동산의 현재 가치 및 미래 가치를 예측하는 데 활용될 수 있습니다.

주요 구성 요소:

부동산 수지분석은 일반적으로 다음과 같은 항목들을 포함하여 분석합니다.

 

수입 (Income):

• 임대 수입: 부동산을 임대했을 때 발생하는 월세, 연세 등의 수입입니다.
• 매각 수입: 부동산을 매각했을 때 발생하는 차익입니다. (개발 사업의 경우)
• 기타 수입: 주차료, 관리비 수입, 광고 수입 등 부동산 운영 과정에서 발생하는 기타 수입입니다.

지출 (Expenses):

• 운영비: 부동산을 운영하고 관리하는 데 필요한 비용입니다. (관리비, 수선비, 보험료, 세금 등)
• 금융 비용: 대출 이자 등 부동산 투자 또는 개발에 필요한 자금을 조달하는 데 발생하는 비용입니다.
• 마케팅 비용: 부동산을 홍보하고 판매/임대하는 데 필요한 비용입니다. (개발 사업의 경우)
• 세금: 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금입니다.
• 기타 지출: 예상치 못한 비용이나 추가적인 지출 항목이 있을 수 있습니다.

분석 지표:

수입과 지출을 분석하여 다음과 같은 주요 지표들을 산출하고 이를 통해 투자 또는 사업성을 평가합니다.

• 순영업이익 (NOI, Net Operating Income): 총 수입에서 운영비를 제외한 순수한 영업 이익입니다. 부동산의 기본적인 수익성을 보여주는 지표입니다.
• 세전현금흐름 (BTCF, Before Tax Cash Flow): 순영업이익에서 금융 비용(대출 이자)을 제외한 금액입니다. 투자자가 실제로 손에 쥐는 현금 흐름을 나타냅니다.
• 세후현금흐름 (ATCF, After Tax Cash Flow): 세전현금흐름에서 세금을 제외한 최종적인 현금 흐름입니다.
• 수익률 (Rate of Return): 투자 금액 대비 수익의 비율을 나타내는 지표입니다. (총자산수익률, 자기자본수익률 등)
• 순현재가치 (NPV, Net Present Value): 미래에 발생할 것으로 예상되는 현금 흐름을 현재 가치로 할인하여 투자 가치를 평가하는 지표입니다.
• 내부수익률 (IRR, Internal Rate of Return): 순현재가치를 0으로 만드는 할인율로, 투자 수익성을 나타내는 지표입니다.

결론적으로 부동산 수지분석은 부동산 투자 및 개발 사업의 성공 가능성을 높이기 위한 필수적인 과정입니다. 정확한 수입과 지출 예측을 바탕으로 신중한 의사 결정을 내릴 수 있도록 도와줍니다.

 

 

*출처 : 구글