건설원가

부동산 개발에서 건설원가는 사업의 수익성 및 타당성을 판단하는 핵심 요소 중 하나입니다. 아래에 건설원가의 구성 항목과 비용 분류, 실무 적용 포인트를 정리해 드립니다.

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📌 1. 건설원가의 주요 구성 항목

구분	세부 내용
직접공사비	골조공사, 마감공사, 기계·전기설비공사 등 실제 시공에 투입되는 공사비
간접공사비	가설공사비, 안전관리비, 현장경비 등 직접 공사 외 부대적인 공사 관련 비용
설계비	건축설계, 구조설계, 전기·소방·기계 설계 등 설계 용역비
감리비	공사 감리 용역비, 품질검사 등
법적 부담금	개발부담금, 기반시설부담금, 학교용지부담금 등 법령상 부담금
인허가비	인허가 대행비, 각종 수수료, 교통영향평가 등 관련 절차 비용
조경 및 외부공사비	조경공사, 진입도로, 울타리 설치 등 부대시설 공사비용
기타 예비비	물가상승, 설계변경 등으로 인한 예비비

 

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📌 2. 건설원가의 분류

분류	기준 항목 예시
고정비	설계비, 감리비, 일부 인허가비 등
변동비	자재비, 인건비, 물가연동비, 공사량 증감분 등
직접비	골조공사, 마감공사 등
간접비	현장운영비, 장비유지비, 안전관리비 등

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📌 3. 실무 적용 포인트

구분	설명
원가 산정 기준	표준품셈, 실적단가, 유사 프로젝트 분석 기반 산정
원가관리 방식	직접비용 산정 + 간접비율 적용 → 총원가 도출
VE(Value Engineering)	원가절감을 위한 설계·자재·공법 변경 검토 (공사비 절감 및 효율성 확보 목적)
공사비 검토 시 유의사항	실시설계와 현장 여건을 반영한 변경 가능성 고려, 예비비 설정 필수

 

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📌 4. 부동산 개발사업 예시 (공동주택 기준)

항목	비율(예시)	비고
건축공사비	약 50~60%	골조·마감·전기·설비 포함
외부공사 및 조경	약 5~10%	부대시설, 조경 등
간접공사비	약 5~8%	가설, 안전관리 등
설계 및 감리	약 2~4%	설계 및 감리 용역 포함
인허가 및 세금	약 3~5%	인허가 수수료, 각종 부담금 포함
예비비	약 3~5%	물가 상승 및 변경 대응

 

*출처 : Chat GPT