조합총회 없이 지역주택조합의 명의로 제3자(타 회사)와 협약서 체결

조합총회 없이 지역주택조합의 명의로 제3자(타 회사)와 협약서 체결이나 **공정증서 작성(공증)**을 진행한 경우, 아래와 같은 법적・행정적 중대한 문제점과 법률적 리스크가 발생할 수 있습니다.

 

⚠️ 조합총회 없이 협약・공증 체결 시 발생 가능한 문제점

구분	주요 내용
1. 절차상 하자 (무효 또는 취소 가능)	조합의 의사결정기관은 총회이므로, 총회 승인 없이 체결된 협약은 조합을 구속할 수 없으며 무효 또는 취소 사유에 해당합니다. 특히 중요한 사항(재산처분, 시공사 선정, 대여금 약정 등)은 조합 정관상 반드시 총회 의결이 필요합니다.
2. 조합원 권익 침해	총회는 조합원들이 의견을 개진하고 표결할 수 있는 유일한 통로입니다. 이를 무시하고 협약이 체결되면 조합원의 권리 침해 및 민원 제기, 나아가 조합원 탈퇴, 행정심판, 민사소송으로 이어질 수 있습니다.
3. 조합 임원의 직권남용 또는 배임 소지	조합장 또는 이사 등이 총회 승인 없이 임의로 협약을 체결하거나 공정증서를 작성한 경우, 이는 직권남용 또는 배임행위로 판단될 수 있으며, 민·형사상 책임이 발생할 수 있습니다.
4. 협약 상대방과의 분쟁 가능성	협약 상대방은 조합과 유효한 계약을 체결했다고 주장하더라도, 조합 내부 절차(총회 승인 등)가 누락되었을 경우 법적 효력은 인정받지 못할 가능성이 높습니다. 특히 공정증서라도 절차 하자 시 강제집행 효력이 부정될 수 있습니다.
5. 행정기관 인가·승인 단계에서 제동	사업계획승인 등 인허가 단계에서 조합 내 절차상 하자가 드러날 경우, 인허가 취소 또는 보완요구 사유가 될 수 있어 전체 일정이 지연되거나 중단될 수 있습니다.

 

🔍 관련 법령 및 판례 근거

항목	관련 내용
주택법 제11조의2	조합의 주요 사항은 총회의결을 거쳐야 함 (시공사 선정, 업무대행계약, 자금차입 등 포함)
조합 정관	대부분 조합 정관에는 “조합 재산의 처분, 협약체결 등은 총회 의결을 거쳐야 한다”고 명시되어 있음
판례	“조합장의 단독행위는 총회 승인 없는 경우 무효” (서울고등법원 2018나000000 판결 등)

 

✅ 예방 및 대처 방안

1. 협약 전 반드시 총회 의결을 선행 (특히 공정증서 체결은 조합을 구속하므로 총회 후 서면결의 포함 권장)
2. 정관에 따라 의결사항 세부 검토
3. 총회 없이 체결된 계약은 ‘잠정적 효력 없음’ 명시 요청
4. 사후총회로 추인 가능 여부 확인 (단, 기존 피해 발생 시 무효 주장 어려움)
5. 조합원에게 정보공개 및 설명의무 이행

*출처 : Chat GPT